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第45部分(第2页)

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商的不利之处。无可避免的问题是,在城中区经商的障碍远多

于其他地方。许多障碍其实是政府不必要的干扰造成的。除非

这些不利之处被直接地指出来,而非以补贴或命令等方式迂回

处理,否则城中区的竞争优势会继续消蚀下去。

土地

尽管城中区的闲置土地很多,但多数并无经济上的使用价

值。要把很多小型畸零地集结成有意义的地点,可能成本太高,

而且还触动一连串市政府、州政府、联邦政府所有地的复杂地

盘问题。例如,芝加哥南端的杰佛逊商场购物中心,需要政府

长 达8年以 上的努 力,才 能征收 到2 1块 毗邻的 空地。 同样地 ,

1 9 9 2年暴动后,企图重建洛杉矶中南区的计划根本推不动,原

因 是两百 块空无 或使 用不足 的空地 中, 只有9块 大于 一英亩 。

相较之下,每一家华尔商场约占地4—6公亩。土地一旦征收完

毕,一个城中区的据点通常需要昂贵的拆除、环境清理以及进

一步的法律诉讼。由于法令影响,民间土地开发商和银行会避

开有环保争议的土地。

建筑成本

由 于涉 及运筹 、与 社会 团体 交涉, 以及 严格 的都市 计划

(如禁建 区、建筑法 规、建筑许可 、检查、政府 要求提出工会

契约 ,和少数民族 的安置计划等 ),城中区的建 筑成本明显高

于郊 区。有讽刺意 味的是,尽管 这些地方追切 需要新的计划 , 407

第三篇

以竞争力的方式来解决社会问题

在城中区内做营建工程,受到的限制明显高于郊区,原因是大

都会的政治和官僚体制。

对潜在投资人而言,比法规成本伤害更大的是:“法规流程

背后的不确定性太高。波士顿、洛杉矶、芝 加哥等地的经理人指

出,要得到地点开发、扩张或更新设施的政府许可,经常需要3—5

年的等待时间。不可否认地,这种等待的代价很高昂,而且不确

定是否会通过,或被打回票,更使财务战略几乎无法运作。

其他成本

与郊区比较,城中区在水源、其他设施、工资、医疗、保

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