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中国房地产黄金二十年风光不再江河日下（第3页）

《顺驰闪婚的前生今世》

新世纪周刊

2006.09.20

朱凌波分析："顺驰做房地产的所有资金都用外部资金，借用全部融资手段，让所有的土地尽快进入操盘的阶段。顺驰这样做使资金链更快连接起来，更快完成资金循环。""当然，这建立在中国房地产模式特殊运营基础上。"朱凌波进一步分析，顺驰选择这个模式发展，契合了当前房地产行业发展规律的特点，国内城市化进程，市场存在巨大的住房需求，使房地产市场给顺驰一类的企业短时间内急速扩张提供了强大的市场空间。"他采用的手法其实其他的很多开发商也在采用，如果说这些是房地产行业内的游戏规则，那么顺驰的确是一个高手。

“朱凌波第一次接触孙宏斌和他的"狼团队"是在2003年第五届中国深圳住交会上。据朱凌波回忆，当时，孙略带神经质的激情叫板着实令他一惊："顺驰中长期战略是做中国房地产中介产业和房地产开发领域的双第一，做市场的领导者！2004年在开发领域实现销售额100亿元！"要知道当时就连万科这样的地产巨头也只有几十亿的销售额。

高增长同时带来了**险。"粗略计算，2004年顺驰买地的钱将近百亿。"朱凌波分析说，"此时严峻的现实摆在孙宏斌眼前--严重的资金透支、资金来源的堵塞，以及高速扩张带来的人才、管理和产品的缺憾等等。"虽然时任CEO的汪浩强调，在实行全国化战略后，顺驰的预算就由半年一次变成一周一次，而且同时会有几个方案备用，但资金的缺口还是越拉越大。

"看来，顺驰是成也全国扩张，败也全国扩张。"朱凌波说，"顺驰今天的被收购应该是必然的，其实很早就预示了这样的结果。"

更令孙宏斌没有想到的是，房地产的宏观调控来得如此迅猛，而且一轮比一轮强大，无情地打碎了他做中国房地产老大的梦。

"距离霸业，孙宏斌曾经那么近。"朱凌波说，"如果不赶上急风暴雨式的宏观调控，也许顺驰在抢占了土地储备的先机后还有时间来补课和调整。但目前顺驰的这辆战车必须从高速公路的出口开出来，在服务区加油、换司机和调整休息，现在最重要的是解决危机，控制速度和规模，以备再战。"

清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波对《新世纪》表示，顺驰此举既非被动地被兼并，也非主动地出让，而是被动式的主动出让，这是企业内外交困下的自救行为，也是一次战略性的变相融资行为。

对房地产市场兼并和收购有丰富经验的朱凌波表示，不是万不得已，孙宏斌绝对不会出让股权。一般的规律是房地产企业家都天然地拒绝全面收购，主动战略式的出让股权和管理权目前极少发生，大多是被动式的兼并。他说："我们应该看到孙宏斌拥有40%的股权并是第二大股东，而且还以个人股权担保为顺驰融资，所以我现在更愿意相信孙此次的举动不是个人套现而是战略行为。我甚至假想，香港路劲基建收购顺驰的背后是否还有未来回购股权的条款，也许这只是一次战略性的变相融资行为。"

2006，中国商业地产国际年

《城市开发》|2006年第5期

作者：朱凌波

摘要

自从2002年中国房地产业内首次提出“商业地产”这个新概念以来，中国的商业地产已经经历了2002年的强力启动、2003年商业地产元年的快速发展，2004年商业地产问题年和2005年商业地产空置年四大阶段。伴随着2004年底中国零售业对外全面开放，特别是2005年下半年中外银行中长期商业贷款的首次发放和海外尤其是香港、新加坡REITs的大举进入，再加上国内非银行信贷融资方式的大力推进……

2008年12月21日，由《东方人物周刊》、《参考消息?北京参考》、北京电视台财经频道、新浪网财经频道联合主办的“谁将影响下一个30年??赢在未来?商界领军人物”高峰论坛在北京召开，新浪网全程直播本次论坛。

论坛嘉宾：远大空调有限公司总裁张跃，凡客诚品科技有限公司CEO陈年，UCWEB执行董事长雷军，西洋集团董事长周福仁，全国工商联房地产商会朱凌波等

论坛实录节选：

主持人（北大纵横王璞）：经济的下滑、行业里出现的质量事件、政府的政策打压、房地产的急剧下滑，这都是企业面临的风险。那么，如何应对这些风险？哪怕只是房地产行业探讨一下也行，所以我们想请全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波先生为我们谈一下预警和危机。

朱凌波：实际上，这样一个决策应该是一个知名的房地产企业家来谈，但是房地产面临着双重的内外因素的困境。第一个是从2004年，国家对房地产进行了几轮调整，价格都没有调下来。那么，在今年的危机金融到来之前房地产行业的质变下来了。老百姓觉得每一次政府的调整都不行，每一次价格都调不下来。但是，这个质的过程也证明了房地产行业生存的现状。

第二个，这次美国的金融危机对于房地产行业的传导性直接的效应最大。它的金融在中国是一个初始的阶段，原始的金融方式又面临一个挑战，尤其是面对一个投资，这个行业面临一个非常大的困境。实际上，最近我们参加了很多各种开创式的、封闭式的、不同层面的开发公司圈子的论坛。我希望代表行业，对于目前的形势，对于房地产行业有几点思考。

第一个，行业这次对宏观调控、房价下跌、交易量急剧萎缩，很多房地产行业内部的开发商，包括专家和产业的很多人，觉得政府终于把它调下来了，现在又要出很多的救市政策，有人说政府是最缺德的。但是，实际上我认为这一跌有三个好处，第一个是跌出了老百姓的怨气。

当年，互联网带头匿名式对于房地产行业进行指责，通过这一点老百姓有两个情况，没有买房的人希望价格再跌，但是他对于房子的价格是没有判断的。第二点，已经买房的人，有了固定型的资产，这一跌有了切实的感受，对于房地产价格的下跌有了更清晰的认识。第二跌，跌出了房地产商的损失。

我们这几年高速的房地产交易价格的增长，让房地产商积极地完全看好的投资方式，对于价格和市场的体制都出现了非理性。尤其是他们意识到，一个行业总有周期化，总有从高峰跌入低谷。还有，在中国固定资产型，我们叫做持有型物业的金融体系严重缺失的情况下，房地产期房最长的是3、5年就完成了交易，变成的一个短期的现金交易的模式。所以，对于行业的周期发展和消费者的消费预期没有一个判断。这个惯性也带动了一个行业。

第三个，也是政府的调控带动。政府跌下来要调，走到高峰也要调，这是积极发展的方面，也是政府有所作为的领域。这一跌出了三个效果，我认为是很健康的。

现在，短期的开发商最关心什么时候交易量回升，什么时候价格可以回升。我认为这些问题不是最重要的，最重要无论是宏观调控房地产的危机，还是美国的金融海啸的危机，包括我们这几年的地震、雪灾等等的天灾人祸造成人心态的变化，会给这个行业未来的30年带来什么样的影响？这是需要讨论的。

我刚才来之前，说这些讨论是不是影响未来30年，像房地产这样传统的行业下降。这次的房地产行业会影响几代人？我认为还有很大的影响。

未来的30年和我们现在的30年是相吻合的，那么中国的房地产行业和企业是什么样的形势，对中国关心千家万户，或者是对于国民资产的质量有所关心？

第一个是房地产行业对于利润的期待要有调整，要更接近于社会的平均利润，这种暴利的年代已经一去不复返了。

第二个这个行业以前都是短期的现金流交易，短期的区域化生存。房地产行业是所有的行业里面集群最少的，万科在全行业占的比例，现在已经是0.9%左右。这个行业是一个特别分散的大行业小企业。我们国家有80%的信贷是房地产、土地这样的抵押物，尤其是我们房地产行业所有的资金来源都是短期的。尤其是现在信贷和非信贷的危机的时候，在美国危机大背景的情况下，我们的创新房地产的政策，国务院也在讨论推行Reits。

最后一个是房地产行业在未来30年的商业模式。它要才什么样的商业模式我记得04年房地产行业是要学习美国的房地产市场和香港的房地产市场。当时我们提出了房地产行业要成为一个新兴行业，包括互联网、产业、金融，这些已经走过周期化生存，已经经历了**险的阶段，才能更好地生存。

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