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第廿五章 城市综合体商业地产主流模式（第2页）

2010-01-29

由全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会发起联合北京九源三星建筑师事务所、北京摩瑞嘉泰咨询有限公司、北京百瑞斯房地产顾问有限公司、上海三益建筑设计有限公司、深圳华阳国际（深圳）设计公司、深圳新摩尔商业管理有限公司、香港司培思商业经营管理集团和美国RTKL国际有限公司等机构共同调研并撰写的

《2010中国城市综合体专业研究报告》于1月29日在京发布。

据介绍，该报告历时1年，从国内外城市综合体历史渊源、发展轨迹、定义、本质、模式、功能、分类、社会经济意义及CBD与城市综合体（群）的关系等角度进行了系统梳理和高度提炼，并对“日本东京六本木新城、香港太古城、新加坡新达城、北京石景山万达广场、北京数码大厦、北京蓝色港湾、上海虹口龙之梦、深圳华润万象城、深圳中航12:55城、溧阳唐冢商业中心、秦皇岛兴隆国际城、佛山奇正创业产业园、赣州中航城等项目案例与新加坡凯德置地和大连万达集团等连锁企业案例展开了分析、研究和总结。

该报告报告共分为十三部分。第一部分到第七部分对城市综合体进行了详细阐述和论证，城市综合体与建筑综合体的定义和区别、城市综合体的社会经济意义、城市运营与城市综合体、城市CBD与城市综合体、城市综合体功能以及城市综合体的分类等内容；报告第八部分到第十部分，采用层层“剥葱”方式，对城市演化与发展、城市化进程、第三产业发展与城市综合体各个层级之间内在逻辑关系进行了理性探索在报告第十一部分，建立了“三级城市诊断指标”论证体系，确定了关键先行指标（KPI）和关联指标（RPI），并对这些指标的重要性进行了阐述；报告第十二部分在抽样调查了50多个中国城市综合体相关数据的基础上，运用了相关的统计分析原理和技术，建立了相关的量性分析模型，以定性与定量分析相结合的方式总结了中国城市综合体的现状、趋势及发展瓶颈；报告的第十三部分，以案例研讨方式从不同视角进行分析，了国内外具有代表性的城市综合体开发企业的价值链发展模式，并对国内外数十个知名项目案例进行了详细的剖析讲解。

《报告》全文共300多页、近15万字、30多个案例、上百张图片和图表，力图为中国的城市建设者和管理者、商业不动产的开发商和运营商以及调研定位、规划设计、招商租赁、运营管理和财务融资等全产业链的专业机构提供一个可学习、参考和指导的文本和案例，旨在继续推进中国城市综合体的深入研究并为城市、行业、企业和项目提供全方位、系统性、专业化的增值服务。

出席城市综合体相关论及接受媒体专访集锦：

2013.12.6出席自贡华商~国际诫全球招商推介暨主力品牌签约大会并做城市综合体主题讲演。

2013.11.30在武汉出席星海集团星悦城商业战略研讨会并做城市综合体最新案例与运营数据的开篇讲演。

2013.11.12参加学员企业陕西裕都置业新一届职业团队见面交流会。并从企业战略与文化、团队精神与组合、产品模型与标准以及行业趋势与特点等做了回顾与前瞻结合式的内训式讲话。同时对一期35万平方米的财富中心项目的分阶段招商运营和未来二期60多万平方米城市综合体的定位和规划做了专题论证……

2013.10.19在西安出席《中心崛起与东部复兴~~幸福林带与城市综合体高峰论坛》并做“城市多中心与综合体”的主题讲演，同时指出如何在国际与本土、现代与传统、文化与自然、科技与环保等诸多矛盾中找到平衡、融合与再造的模式和产品……

2013.9.16在中国房地产业发展高峰论坛暨中国建筑业园林绿化发展高层论坛做主题讲演：城市综合体的发展趋势、案例分析与运营特点

2013.9.4出席昆明房地产交易会城市综合体论坛并做城市综合体发展趋势、案例解析与运营特点的主题讲演。

2013.8.31出席凤凰卫视著名主持人胡一虎主持的“西部之心”巅峰对话论坛暨学院副会长单位西安莱安地产集团地标性城市综合体~西安国际中心首发盛典。

2013.7.18应邀参加兰州盛达集团“金城广场“和“国贸中心“两个地标性城市综合体的建筑设计方案评审会，兰州主管城建的常务副市长俞敬东先生也出席本次评审会。

2013.6.9“地铁+商业+居住“开发模式激活城市副中心功能”：以公共交通为导向的城市新城发展在国外称之为TOD模式。在国外，核心的轨道交通站点都是立体商务区、城市综合体、大型购物中心。TOD概念下希望打造的是交通、工作、生活、娱乐一体化最便捷、最舒适的新城。

2013.5.21在拉斯维加斯国际商业不动产博览会中国专场做开篇演讲时指出:困扰中国商业不动产健康持续发展的致命原因是金融创新的匮乏:既缺少前端投入的中长期，低成本的专业资金;更缺少后端退出的多元化资本通道。中国商业地产的主流产品城市综合体其实是被倒逼出来的一种租售结合的类金融产品如万达的所谓现金流滚资产模式.

2013.2.25亚太商业不动产学院第六届城市综合体高级研修班开课。来自全国各地以二、三线城市为主体的近五十名企业老总、高管齐聚一堂，共渡四天紧张而充实的学习时光----连续六届的成功举办，足见城市综合体依然热度不减！

2014.12.6在合肥出席安徽融侨置业融侨汇产品发布会及主力店签约仪式，并做主题讲演:城市综合体及商业街的运营特点及投资价值

2014.11.23出席北京通州万达广场投资者见面会、并做城市综合体及商业街的运营特点与投资价值的讲座……

2014.11.11拉萨做为省会城市特别是国际旅游名城、竟然没有肯德基和麦当劳等代表性品牌、据当地最高端综合体黑森林骆董和当地最大连锁超市百益集团鲁总介绍，沒来的主要原因一是因为缺氧、油温达不到100度。二是人口基数和消费习惯不够……

2014.7.6内蒙某三线城市的地标性综合体都心豪宅已初具品相，但由于行业大势下行、地方政府推手导致供应量空前过剩，再加上区域投资能力和消费习惯相对滞后，不仅价格预期上不去、关健是销量更低迷徘徊，令开发商理想目标严重受挫……

2014.6.14出席在长春隆重开幕的《城市综合体趋势》高峰论坛并做“城市综合体五重价值、三大动力和六大条件“的主题讲演、同时主持专业对话，与来自城市综合体不同产品不同业态的国内外代表机构进行了充分而热烈的研讨与交流……

2014.4.16飞抵厦门出席“中国（厦门）流通经济与城市发展论坛”做城市综合体主题讲演。

2014.3.3“投资城市综合体，要有足够的风险意识”（《经济日报》记者熊丽）一一对于贵州等发展相对滞后的地区来说，城市综合体有助于提升城市的商业水平和形象，也是未来城镇化商业发展的主流模式，但发展的规模和速度要与当地经济水平相匹配，否则，周期长，回报低，风险大，搞不好还有面子工程之嫌……

2014.1.22与海内外的基金、资产管理和投行等相关专业人士就万科转型商业地产为象征的中国城市综合体的趋势、创新、投资和运营以及新城镇化的机遇等话题以电话会议方式、做了四十分钟的讲演和交流……

2016.9.22应亚太学院学员企业香港勒泰集团之邀在河北邯郸举办的＂邯郸勒泰中心项目推介及首届省级餐饮高峰论坛”并做“餐饮文化、生活方式与购物中心综合体”的主题讲演。预祝勒泰中心在邯郸这座千年古城打造出一座现代与历史、购物中心（盒子）与街区、纵（高度）横（水平）、商业与文旅结合的新地标乃至中国三线城市和商业地产行业的新标杆！

2016.4.23应亚太学院学员丁建华总邀请第一次到新疆喀什，参加明升地产投资的本埠最大的城市综合体（52万平方）及最大的商业体（28万平方、一期12万）＂明升国际广场＂项目研讨会与全球招商新闻发布会。喀什城区人口60万、市辖县区域人口400万，汉族比例只占10％。迎合乃至改变维族同胞的消费习惯与消费方式乃重中之重！

2016.1.19参加四线城市江西樟树市县域综合体“时代广场”举办的《首届商业地产论坛》，找到了童年时代在奶奶的乡村时去县城赶集和看露天电影的场景……

2018.7.24接受《财经》釆访：三四线城市目前多为传统型商业，且销售型物业占主体。近几年，三四线城市商业综合体过度开发，许多商业体倒闭或者出现空置率较高等现象。随着消费升级，以及三四线地级市所覆盖的市管县拥有潜在的消费群体，三四线商业体迎来新的机遇期。河南鑫苑正是抓住这一趁势做出了探索和突破。

2019.5.17应《界面新闻》及华润置地之邀赴太原做“给太原估个价一一兼论国内外城市化和城市综合体主题演讲。

2019.8.7第九届IF·商业地产年会评审会“厦门宝龙一城”点评：业界有北万达，南宝龙的说法，从最早下沉到三四线城市，到宝龙移师上海，在一二线城市、包括在中高端层次开始发力，经过这样一个迭代和不断成长，到现在进入高端购物中心领域，并与艺术有充分的融合，我们对此充满期待。

2019.9.16应亚太学院学员、牡丹江城投郝总之约与学院京津冀师生会执行会长、博地设计机构曹总一起赴家乡探讨和交流如何打造三线城市新啇圈把盒子＋街区、零售＋体验、历史＋现代、国际（俄罗斯＋韩国）＋本土（渤海国）一体化兼容并蓄的纵横（高度＋水平）的城市综合体（城市运动营）。

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